随着城市化进程的加快，住宅小区的专业化、现代化方方面面取得了很好的成绩，但由于法律具有的滞后性，相关的规章制度并未健全，物业服务企业与业主的矛盾日益增多，案件量大幅上升，现就存在的问题及解决办法作以下探讨：

    一、物业服务合同纠纷基本情况及特点

　 (一)案件量逐年上升。

   物业管理问题与人们的生活密切相关，在相关的主管部门无法调解的情况下，当事人只好向法院寻求救济，近年来，随着房地产市场的发展， 物业管理纠纷数量大幅上升。　

　 (二)当事人矛盾激化，调解成功率低。

   物业公司经常起诉多个业主为被告，法院为保证审判结果的同一性，一般会将此类案件交由同一合议庭合并审理，导致法院人力资源紧张。部分案件涉及同一小区类似情况的处理，容易造成群体性事件。大部分是物业公司为原告，其害怕调解退步后造成连锁反应，且物业公司与业主的矛盾相对激烈，所以物业合同纠纷案件的调解成功率非常低。

　 (三)法律关系复杂，审判中有相当的难度 。

   物业管理法律关系涉及多方面主体：参与诉讼的当事人有业主、物业使用人、业主委员会、物业管理企业等。此类纠纷与我国近年来的住房制度改革及各地政策密切相关，有历史阶段性、地域性特征，地方性文件效力不高，法院处理该类案件时不能将之作为根据，导致法律适用难。

　　二、物业服务合同纠纷成因分析

    (一)物业管理相关立法滞后、相关法律制度不健全。

　　暂时只有《物业管理条例》和最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，操作性不强，法院审判有时根据《民法通则》、《合同法》的基本原则，参照部门规章、地方法规进行处理，实体与程序法的不完善直接影响了法律的正确适用。

　  (二)物业管理企业服务行为不规范，是产生物业管理纠纷的直接原因 。

　  作为物业服务合同的一方，物业管理企业应按业主委托提供物业管理服务，并尽最大限度维护业主的合法权益，业主与物业服务企业之间是平等的民事主体关系，但是有的部分物业服务企业却将自己凌驾于业主之上，强制业主服从管理，无视业主权益，导致矛盾激化。部分物业管理企业不具备相应物业服务条件或资质，技术人员没有有上岗证，部分物业服务企业规模小、成本高、经济效益差，服务质量低下。

   （三）业主或者物业使用人法律意识低下，有些例如房屋质量问题不是物业服务企业的原因，也去找物业服务企业，找不到正确的承担责任的主体。不清楚物业服务企业的义务，也不知道自己应享有的权利。

   （四）物业服务合同的内容不规范，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。有的业主根本没见过合同，是业主委员会签订的，公示程序也不规范，还有部分合同是格式合同，物业服务企业的权利非常多，业主应尽的义务非常多，导致法院审理过程非常难。

    三、解决物业管理纠纷的建议 。

　 (一)完善相关物业法规，做到有法可依。

参照国外先进立法，尽快制定完善相关的法律和行政法规，对物业管理法律关系中的各种权利义务内容作出明确的规定，明确各民事主体的诉讼地位与救济手段。

   (二)提高广大人民群众的法律意识，进入社区进行普法工作，对于物业服务企业给予引导和监管，加大行政主管部门监管力度，引入第三方机构对物业服务进行评估、监测 。进一步明确业主委员会及委员的权利和义务。房地产行政主管部门、居民委员会以及公安部门都有指导、监督业主自治组织的职责，有必要建立相互之间的工作联系机制。

  （三）理清业主委员会和与政府的关系，尽力解决现在一些住宅小区业主委员会换届选举不规范、诱发社会不稳定因素的问题。 要求物业服务企业应公示的内容必须予以公示。

   总之，把物业服务合同纠纷提到议事日程上来，对于社会的安定、保护多方当事人的利益都是有益的，此类纠纷完满的解决，是我国推进法治进程和实现社会的公平正义的重要组成部分，我们需倍加努力。